Aftrekbare kosten hypotheek

Als je een huis koopt kan je, in het jaar van aankoop, bepaalde kosten eenmalig aftrekken van de belasting. Je kunt alleen de kosten voor het afsluiten van de hypotheek aftrekken, niet de kosten voor het kopen van je huis.

Bij het afsluiten van een hypotheek zijn de volgende kosten van toepassing:

  1. Taxatiekosten
  2. Advies- en bemiddelingskosten
  3. Hypotheekakte (notaris)
  4. NHG kosten (indien de NHG van toepassing is)
  5. Bereidstellingsprovisie (verlengingskosten hypotheekofferte)
  6. Bouwrente (bij nieuwbouw, alleen de rente die betrekking heeft op de periode na ondertekening koopovereenkomst)

Bovengenoemde kosten worden aangeduid als financieringskosten en zijn eenmalig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De financierieringskosten worden in mindering gebracht op het bruto jaarinkomen.

Stel dat je een inkomen hebt van € 45.000 en je koopt een huis waarbij de financieringskosten voor de hypotheek uitvallen op € 4.500. Door de financieringskosten is het inkomen voor belasting nu € 40.500. Omdat je eerder belasting hebt b etaald over € 45.000, krijg je de betaalde belasting over € 4.500 terug. Dit is (in 2024) 36,97%, een teruggave van € 1.664.

Inkomsten in box 1 – tot AOW-leeftijd 

Inkomstenbelasting schijf 1: t/m € 75.518 | 36,55 %
Inkomstenbelasting schijf 2: vanaf 75.518 | 49,50 %

Er zijn ook kosten die niet onder de eenmalige aftrekbare kosten vallen maar wel aftrekbaar zijn:

  • De rente die je betaalt voor de hypotheek is aftrekbaar, dit staat beter bekend als de voorlopige teruggave. Lees hier meer over bij hypotheekrenteaftrek
  • De boete die je eventueel moet betalen voor het oversluiten van je hypotheek is aftrekbaar.

De niet aftrekbare kosten bij het afsluiten van een hypotheek zijn:

Let op dat de kosten koper geen onderdeel uitmaken van de financieringskosten. De kosten koper zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.  De kosten koper bestaan uit:

  1. De bemiddelingskosten die je hebt gemaakt voor de aankoop van het huis, dit zijn bijvoorbeeld de kosten die je hebt gemaakt voor aankoopbemiddeling via een makelaar;
  2. De overdrachtsbelasting (of omzetbelasting);
  3. De kosten voor de akte van levering (notaris, eigendomsakte) en inschrijfkosten bij het kadaster;
  4. Kosten voor een bouwkundig rapport;
  5. Kosten voor een bankgarantie.

 

ONTDEK HOE JIJ IN 6 MAANDEN JE EERSTE HUIS KAN KOPEN!

 

Kosten meefinancieren

Indien je een huis willt kopen kan je een hypotheek aanvragen voor maximaal 100% van de marktwaarde. Zowel de kosten koper, niet aftrekbare kosten en de financieringskosten, wel aftrekbare kosten, kunnen dan niet worden meegefinancierd. Deze kosten moeten dan met eigen geld (spaargeld) worden gefinancierd.

In sommige gevallen is het mogelijk om hiervoor een persoonlijke lening af te sluiten. Als de marktwaarde van de woning hoger is dan de koopsom, is het bij sommige geldverstrekkers mogelijk om de kosten koper en/of financieringskosten geheel of gedeeltelijk mee te financieren.

EXTRA INFORMATIE

Rente van de hypotheek

Het aftrekken van rente voor de hypotheek kan niet zomaar, het geld moet wel besteed zijn (of worden) aan vastgestelde doelen. Je mag dus geen rente aftrekken over het deel van de hypotheek dat je aan andere doelen hebt besteed zoals bijvoorbeeld de inrichting van het huis. Het moet voldoen aan:

  • De aankoop van een eigen huis;
  • Verbouwing of onderhoud;
  • Afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming;
  • Uitkoopsom bij relatiebeëindiging;
  • Eenmalige financieringskosten;
  • De schuld moet in 30 jaar volledig worden afgelost middels een annuïteiten- of lineair schema.

Je mag dus geen rente aftrekken over het deel van de hypotheek dat je aan andere doelen hebt besteed zoals bijvoorbeeld de inrichting van het huis of het oversluiten van een consumptieve schuld. 

Maximaal 30 jaar

De rente van de hypotheek mag je maximaal 30 jaar aftrekken.

Is de hypotheek gesloten voor 1 januari 2001 dan gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001. Wanneer je de bestaande hypotheek verhoogt, of je sluit de hypotheek over en verhoogt dan gaat voor het extra bedrag dat je leent, een nieuwe periode in van 30 jaar.

Er zijn een aantal situaties waarbij bijzondere regels gelden, we beschrijven deze hieronder

Je hebt na 28 oktober 2012 je huis verkocht met een restschuld

Een restschuld ontstaat wanneer de verkoopprijs lager was dan de eigenwoningschuld (de hypotheek) en de verkoopkosten, denk hierbij aan de makelaarskosten. De rente over de restschuld (met aftrek van de verkoopkosten) mag je maximaal 15 jaar aftrekken.

Let op! Er is een verschil tussen een ‘economische overwaarde’ en een ‘fiscale overwaarde’.  Wanneer je een deel van het hypotheekbedrag niet hebt gebruikt voor de eigen woning dan wordt dit fiscaal gezien ook niet meegeteld als eigenwoningschuld.  De hoogte van de hypotheek is dus niet leidend voor het bepalen van de restschuld. Mocht dit tot vragen leiden dan kun je natuurlijk altijd even contact met ons opnemen….. 

Wil je op de hoogte gehouden worden en tips & trucs ontvangen?