Alle mogelijkheden voor financiële hulp aan starters op een rij

Huis & Hypotheek Advertenties

Minister van der Laan geeft in een brief aan de Tweede Kamer weer wat de huidige financiele positie van starters is in Nederland. Daarbij zegt hij ten eerste dat het belangrijk is het begrip ‘starter’ goed te definiëren. Starters op de woningmarkt zijn huishoudens die voor het eerst een zelfstandige woning betrekken in de huur- of koopsector, volgens de brief. En verder:

Starters en andere huizenkopers

Met name is gevraagd naar een vergelijking tussen koopstarters en andere huizenkopers wat betreft de verhouding tussen lening en woningwaarde (loan to value) en tussen lening en inkomen (loan-to-income), en naar eventuele verschillen naar regio en inkomen. Onder meer werd gevraagd naar het aantal kopers met een loan-to-value groter dan 100 en hoeveel daarvan starters zijn.

In deze brief van VROM gaat het om koopstarters. Dat zijn huishoudens die voor het eerst een woning kopen. De groep koopstarters kan worden onderverdeeld in verschillende sub-groepen:

een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning;
een huishouden dat een eerder zelfstandig bewoonde huurwoning achterlaat om naar een koopwoning te verhuizen, of
een huishouden dat de ‘eigen’ huurwoning koopt.

Starters en doorstromers

Er zijn verschillen in de financiële positie van starters en doorstromers. Die verschillen liggen, volgens de brief, vooral in de verhouding tussen lening en woningwaarde en het aandeel aankopen van woningen met NHG-garanties. Starters hebben met 113% een duidelijk hogere gemiddelde loan-to-value dan doorstromers (99%).

Er zijn behoorlijk wat regionale verschillen in de loan-to-value van koopstarters en doorstromers. Deze verschillen zijn niet direct te verklaren uit regionale woningprijzen. Wat betreft de loan-to-income zijn de regionale verschillen beperkt. De verschillen komen duidelijker naar voren bij de uitsplitsing naar inkomen. De loan-to-value neemt doorgaans toe met het inkomen, terwijl de loan-to-income juist afneemt met de toename van het inkomen.

Ondersteuning van koopstarters

Op dit moment bestaan er diverse faciliteiten ter ondersteuning van koopstarters. Het Kabinet ondersteunt starters met specifieke regelingen zoals de Wet bevordering eigen woningbezit (BEW) en startersleningen. Daarnaast is er meer ‘indirecte’ facilitering via de mogelijkheden tot verkoop onder voorwaarden (zoals Koopgarant). De faciliteiten zijn onder te verdelen naar 3 hoofdgroepen:

Financiële instrumenten om maandlasten te verlagen.

De financiële instrumenten beïnvloeden de betaalbaarheid met name via lagere hypotheeklasten. Voorbeelden daarvan zijn de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), de koopsubsidie (BEW), de startersleningen en de speciale starters hypotheekvormen die hypothecair financiers hebben ontwikkeld voor met name starters.

De NHG dient ter bevordering van het eigen woningbezit en stimuleert verantwoorde financiering door het hanteren van normen tussen het inkomen en de hypotheeklasten. Doordat de NHG de hypotheekbetalingen van de koper garandeert aan de financier, gelden voor leningen met NHG lagere rentetarieven. Lees meer over de NHG.
De koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten waardoor een hogere lening mogelijk wordt gemaakt. Deze regeling is bedoeld voor koopstarters; mensen die voor het eerst een woning kopen. Voorwaarde voor een toekenning is dat aanvragers in de afgelopen drie jaar geen eigenaar van een woning zijn geweest. Het doel van de BEW is om lagere inkomens meer keuzevrijheid te bieden tussen huren en kopen. Lees meer over koopsubsidie.
Speciaal voor starters heeft de stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) een startersregeling ontwikkeld. Hiermee kunnen deelnemende gemeenten startersleningen verstrekken. Een starterslening is een aanvullende lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het eerste huis mogelijk te maken. De regeling kan door iedere gemeente specifiek worden ingevuld. De starterslening is in het begin rente- en aflossingsvrij. Iedere drie jaar vindt een toets op het inkomen plaats. Lees meer over de starterslening

Verkopen onder de marktwaarde van de woning.

Een andere methode om woningen betaalbaar aan te bieden voor starters is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde. Het zijn vooral gemeenten en corporaties die dit middel inzetten. Gemeenten kunnen bij nieuwbouw lagere grondprijzen vaststellen om daarmee de ‘vrij op naam-prijs’ te drukken. Woningcorporaties kunnen lagere verkoopprijzen vragen, onder andere bij verkoop onder voorwaarden.

Al met al hebben corporaties mogelijkheden om woningen tegen een lagere prijs dan de marktwaarde aan te bieden. Doordat corporaties daarbij steeds vaker gebruik maken van de meer beproefde formules van verkoop onder voorwaarden, zoals Koopgarant, treedt bovendien een zekere standaardisatie in de verkoopformules op.

Lagere koopsom door grond in erfpacht uit te geven.

Het hanteren van erfpacht is een andere manier om woningen goedkoper aan te bieden. Hierbij wordt de verkoop gesplitst in grond en woonhuis. De grond blijft in eigendom van de verkopende partij. Afhankelijk van de gekozen constructie is er voor de verkopende partij terugkooprecht van de woning of bestaat er de mogelijkheid voor de koper om op een later moment de grond aan te kopen. Ook kan de woning –zonder de grond- doorverkocht worden. In de praktijk zijn het vooral gemeenten en corporaties die werken met erfpachtconstructies.

Woonstad Rotterdam

Een mooi voorbeeld van de effecten van het gebruik van subsidie- en garantieregelingen voor huiseigenaren is de wijze waarop de corporatie Woonstad in Rotterdam bij verkoop van woningen opereert. Van elke vijf door Woonstad verkochte woningen gaan er vier naar starters. Zij vinden het een comfortabele gedachte dat ze in een ommezien van hun huis en hypotheeklast verlost zijn, mochten ze willen of (door gewijzigde omstandigheden) moeten verkopen. Spijtoptanten kunnen hun woning namelijk gegarandeerd terugverkopen aan Woonstad Rotterdam. Lees meer over de starterslening, koopsubsidie, fair value en MVE (Maatschappelijk Verantwoord Eigendom) van deze wooncorporatie en alle mogelijkheden op de site van Woonstad Rotterdam.

Aanbod specifiek gericht op koopstarters.

Hieronder vallen nieuwbouw en renovatieprojecten die vooral op starters gericht of bij uitstek voor starters geschikt zijn. Dit soort initiatieven zijn talrijk en worden door alle bij woningbouw betrokken partijen toegepast. Het bouwen van sociale koopwoningen door ontwikkelaars of corporaties valt hieronder. Verder worden er relatief kleine en goedkope woningen gebouwd voor speciale doelgroepen.

Uit bovenstaande blijkt dat diverse partijen koopstarters op verschillende manieren ondersteunen. Om deze reden wordt op dit moment gewerkt aan een handreiking voor medeoverheden, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers en financiers. Deze handreiking beoogt een samenhangend beeld over de mogelijkheden en zicht op good-practices te geven, met als doel te helpen om te bepalen of en zo ja, welke instrumenten een bijdrage kunnen leveren aan het verminderen van koopstartersproblemen.

Financiële positie koopstarters in het licht van de kredietcrisis.

Crisis gunstig voor starters? De brief zegt er het volgende over:

Er is veel discussie gevoerd over de positie van koopstarters op de woningmarkt. In het bijzonder over de gevolgen van de sterke stijging van de verkoopprijzen voor de positie van koopstarters. Inmiddels lijkt door de huidige economische ontwikkelingen de situatie te veranderen. Een ontspanning van de woningmarkt en een eventuele daling van de koopprijzen en de hypotheekrentes leidt tot een toename van de betaalbaarheid van huizen. Vooral voor koopstarters kunnen deze ontwikkelingen gunstig zijn.

In dit kader wordt een onderscheid gemaakt tussen kopers die ‘binnenkort wensen over te gaan tot koop’ en ‘recent gestarten in de koop’. De eerste groep (de woningzoekers) kan voordelen genieten doordat er een kopersmarkt aan het ontstaan is.

Voor de tweede groep is het de vraag of zij niet extra kwetsbaar zijn met betrekking tot betaalbaarheid. Zij hebben net gekocht en staan aan het begin van hun wooncarrière en hebben geen overwaarde.

Download de kamerbrief (Word document) van de site van het ministerie van VROM, door minister van der Laan.